Optimierung der Planunterlagen des Immobilienbestandes

5 Möglichkeiten Ihren Immobilienbestand betreffend Ihrer Planunterlagen zu pflegen und zu optimieren!

Für viele Immobilienbesitzer ist eine Optimierung des Immobilienbestandes, also ein sinnvolles Bestandsmanagement, eine große Herausforderung. Neben Optimierung des Energieverbrauches, Sanierung oder Optimierung der Ausgaben und Einnahmen gibt es eine, zumeist vernachlässigte, Möglichkeit der Bestandspflege. Hierbei wird der Bestand durch eine exakte Bestandsermittlung mittels Aufmaß sowie einer aktualisierten Wohnflächenberechnung optimiert.

Da sich die Berechnungsgrundlagen in den letzten Jahren zum Vorteil der Vermieter entwickelt haben möchte ich hier kurz 5 Möglichkeiten aufzeigen den Bestand diesbezüglich zu optimieren.

  1. – Aufmaß
    Das Aufmaß stellt in vielerlei Hinsicht die Grundlage für nötige Optimierungen dar. Für Sanierungen schafft es eine aktuelle Planungsgrundlage sowie aktuelle Zahlen zur Ermittlung der Massen. Es dient als Basis für die Wohnflächenberechnung sowie als Indikator für Schäden am Bauwerk. Für eine sinnvolle Schadenskartierung sollte das Aufmaß genau und verformungsgerecht ausgeführt werden. Die Technik für ein korrektes Aufmaß hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Das Handaufmaß verliert zugunsten eines 3D Aufmaßes mit Laserscanner, welches unwesentlich teurer ist, immer mehr an Bedeutung. Das mobilie Laserscanning stellt die Zukunft des Aufmaßes, in allen Ganuigkeisstufen, dar.

  2. – Bestandsdokumentation
    Die Dokumentation des Bestandes wird oft vernachlässigt. Zu einer guten Dokumentation gehören nicht nur Pläne sondern auch eine fotografische Dokumentation mit klarer Zuordnung der Räumlichkeiten. Fragen und Unklarheiten zum Objekt lassen sich oft durch einen Blick auf ein Foto aus dem Weg räumen. Mit Hilfe dieser Fotos kann auch die technische Einrichtung sinnvoll festgehalten und dokumentiert werden. Beim laserscanning erhält der Kunde zumeist eine sogenannte Punktwolke vom Dienstleister. Die Punktwolke ist das Ergebnis des 3D Aufmaßes und aus ihr können alle Maße des Gebäudes entnommen werden.

  3. – Wohnflächenberechnung
    Laut dem „Berliner Mieterverein“ sind bis zu 80% der Wohnflächen in Berlin falsch berechnet. Was der Mieterverein jedoch nicht sagt ist, dass ein großer Anteil dieser falsch berechneten Flächen eine zu geringe Wohnfläche ausgeben. Beispielsweise war es währen des Baubooms der 60er Jahre üblich Wohnflächen mit einem pauschalen Putzabzug zu berechnen. Dieser Putzabzug lag pauschal bei 3%. Ein Aufmaß (Fertigmaße) ergibt jedoch oft nur einen Putzabzug von 1-2% der Wohnfläche. Diese Zahlen wirken auf den ersten Blick sehr gering aber ich erlaube mir folgendes Rechenexempel: Ein normales Wohnhaus mit 8 Parteien hat ca 600 m² Wohnfläche. 1-2% entsprechen hier 6-12 m². Geht man von einem m² Preis von 3500,- € sprechen wir also von einer Preisdifferenz im Verkaufsfall von mindestens 20.000,- €. Ein Aufmaß für eine solche Immobilie kostet jedoch nur 4.000,- €. Natürlich ist dieses Rechenbeispiel kein Garant für mehr Wohnfläche. Speziell im Altbaubereich wurden Wohnflächenberechnungen gerne „angepasst“ um mehr Wohnfläche zu erhalten.

  4. – digitalisierte Bestandspläne​
    digitalisierte und maßstäbliche Bestandspläne entsprechen nicht nur dem Zeitgeist, sie sind auch nötig für einen effizienten und vernetzten workflow. Die Mindestanforderung an einen digitalen Bestandsplan ist ein maßstabsgerechter Scan der Bestandspläne im Format 1:100 und 1:50. Besser geeignet sind jedoch CAD Pläne, da diese flexibler und leichter zu ändern sind. Hier muss man klar unterscheiden ob einem Genauigkeit wichtig ist (2D) oder ob man ein digitalisiertes Gebäudemodell erhalten möchte mit dem beispielsweise BIM Anwendungen umsetzbar sind (3D). Bei verformungsgerechten Aufmaßen ist natürlich ein 2D Plan empfehlenswert, da Schnitte durch das Gebäude in 2D wesentlich genauer gezeichnet werden können als das in 3D möglich ist. Bei Neubauten oder Zeichnungen mit geringen Anforderungen an die Genauigkeit empfiehlt sich ein BIM konformes 3D Gebäudemodell. Es ist zu bedenken welches der beiden Verfahren sich eventuell positiv auf die Wohnflächen auswirken könnte.

  5. – Zukunftssicherheit
    Zu der Optimierung des Immobilienbestandes gehört natürlich auch immer die Handlungsfähigkeit für die Zukunft zu erhalten und zu optimieren. Digitale Pläne und eine digitale und nachvollziehbare Wohnflächenberechnung geben Ihnen die Sicherheit über die korrekte Darstellung des Immobilienbestandes. Im Verkaufsfall kann man bedenkenlos Bestandspläne und Wohnflächenberechnungen einreichen, die stimmig und nachvollziehbar sind. Verkäufe können kurzfristig durchgeführt werden. Oft wird die Ermittlung des Bestandes im Verkaufsfall notwendig und verzögert diesen ungewollt.

Ich hoffe Ihnen die Wichtigkeit der Bestandserfassung im Immobilienbereich näher gebracht zu haben. Das Aufmaß und die korrekte Wohnflächenberechnung sind keinesfalls Luxus, sie gehören zu jeder gewissenhaften Immobilienbewirtschaftung. Auch wenn hohe Kosten anfangs abschrecken überwiegen die Vorteile und der eventuelle Mehrwert der Immobilie die Kosten bei weitem.

Unser Team

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Über uns

wir sind ein junges Unternehmen aber...

unsere Mitarbeiter haben ein breitgefächertes Wissen über alle Bestandteile der Planung und Ausführung. Wir beschäftigen sowohl kaufmännische als auch technische Mitarbeiter. Durch die enge Zusammenarbeit mit einem Architekturbüro können wir alle Leistungen rund um die Planung und Bestandspflege erbringen.

Kontakt Info

Sebastian Zell

CAD- und Aufmass Service

Contessaweg 22

14089 Berlin

E-mail: sebastian.zell@zell-aufmass.de


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